Как правильно оформить договор дарения недвижимости и что о нем нужно знать

Может случиться так, что возникнет необходимость или просто желание передать недвижимость в собственность родственника или вообще другого человека. Если речь не идет о продаже жилья, то сделать это можно путем договора дарения. Однако его оформление требует соблюдения важных нюансов.

Информатор рассказывает, какие правила стоит знать владельцам квартир, домов или земельных участков в Днепре, прежде чем обращаться к нотариусу с дарственной. О юридических тонкостях процедуры сообщает агентство недвижимости "Маяк".

Как указано в статье 717 Гражданского кодекса Украины, договор дарения – это документ, подтверждающий передачу права собственности от дарителя одаряемому на безвозмездной основе, то есть бесплатно. При этом передать право собственности на имущество можно как сразу, так и в будущем с прописанными условиями для наступления подарка – например, свадьба или рождение ребенка. Важный нюанс для супругов: если недвижимость дарят одному из супругов в браке, второй супруг не имеет права претендовать на нее. Сделка – только в письменной форме, и договор дарения заключается только в письменной форме и обязательно оформляется и заверяется нотариусом.

Чем дарственная отличается от завещания

Главное различие между этими двумя инструментами – момент перехода права собственности. Если с завещанием все происходит только после смерти завещателя, то с дарственной – иначе. При оформлении завещания стоит помнить, что:

• право собственности на объект переходит только после смерти завещателя;

• владелец может продать, подарить, обменять квартиру или взять кредит под залог недвижимости, в результате после смерти завещателя наследовать будет нечего;

• завещатель может изменить или отменить завещание в любой момент;

• наследник может и не получить наследство в полном объеме по завещанию, если появятся другие наследники, которые имеют право на обязательную долю наследства.

Вместо этого с дарственной ситуация совсем другая: обычно подаренная недвижимость сразу переходит в собственность. В одностороннем порядке отменить дарственную нельзя, и другие претенденты на наследство не смогут претендовать на это жилье.

Можно ли подарить только долю квартиры

Форма собственности решает все. Оформить дарственную на долю в квартире можно, но порядок оформления зависит от формы собственности: общая долевая или общая совместная собственность. Разница в том, требуется ли согласие других совладельцев:

• общая долевая собственность – если каждый совладелец имеет в собственности определенную часть имущества, каждый из них имеет право подарить свою часть без согласия остальных владельцев;

• общая совместная собственность – если доли владельцев не определены, для заключения сделки по договору дарения придется получить согласие всех совладельцев.

Если согласия нет, передавать в дар свою часть жилья нельзя.

Когда дарственную можно оспорить в суде

Основания для отмены сделки прописаны в статье 727 Гражданского кодекса Украины. Среди причин для расторжения договора:

• уголовное преступление – если в отношении одаряемого суд вынес реальное обвинительное решение по уголовному делу, то есть он совершил тяжкое преступление против дарителя или его родственников;

• психическое заболевание – если установлено, что даритель психически болен, то есть он не осознавал своих действий на момент оформления дарственной.

Есть и более простой путь без суда: расторгнуть договор дарения без обращения в суд можно только по обоюдному согласию обеих сторон – дарителя и одаряемого. Подаренное имущество снова переходит в собственность дарителя. Кроме этого, оспорить дарственную можно также признав сделку фиктивной – если одаряемый не может пользоваться и распоряжаться квартирой, суд может признать такую сделку фиктивной. Но затягивать не стоит: если есть основания для расторжения договора дарения, обратиться в суд можно в течение 1 года с момента заключения сделки согласно статье 728 Гражданского кодекса.

Какие есть минусы и риски дарственной

Главный риск – попытка скрыть продажу. После оформления дарственной даритель тоже может обратиться в суд с просьбой расторгнуть сделку, если:

• он подписал договор из-за того, что ему угрожали;

• одаряемый совершил преступление против него или его родственников;

• ему передали деньги, то есть дарственная не была безвозмездной сделкой;

• одаряемый угрожает уничтожить или повредить имущество, имеющее культурную, историческую или другую ценность для дарителя;

• его обманули или ввели в заблуждение относительно юридических последствий, которые наступают после подписания договора.

Есть и финансовый нюанс: если дарственная заключается не между родственниками первой или второй степени родства, одаряемому придется заплатить налог в размере 5%, а также военный сбор 5%.

Дарственную чаще всего оформляют между близкими родственниками – родители на детей, бабушки и дедушки на внуков, – именно поэтому большинство сделок проходит без дополнительной налоговой нагрузки. Но если житель планирует оформить дарственную на знакомого или дальнего родственника, стоит заранее посчитать, в какую сумму выльется 5-процентный налог и военный сбор от оценочной стоимости квартиры или дома.

Напомним, что Информатор писал, нужно ли разрешение на расширение или остекление балкона в многоэтажке – даже собственный балкон нельзя переоборудовать по своему усмотрению без согласования с ОСМД или управлением архитектуры. Также мы сообщали, как правильно рассчитать стоимость аренды квартиры – в частности, как локация, состояние ремонта и наличие мебели влияют на конечную цену для владельца. Кроме того, Информатор писал, могут ли квартиранты отсудить жилье, которое долго арендуют, – юристы объясняют, что долгосрочная аренда не дает арендатору никаких прав собственности на недвижимость.