Як правильно оформити договір дарування нерухомості і що про нього треба знати

Може статися так, що виникне необхідність чи просто бажання передати нерухомість у власність родича чи взагалі іншої людини. Якщо мова не йде про продаж оселі, то зробити це можна шляхом договору дарування. Проте його оформлення потребує дотримання важливих нюансів.

Інформатор розповідає, які правила варто знати власникам квартир, будинків чи земельних ділянок у Дніпрі, перш ніж звертатися до нотаріуса з дарчою. Про юридичні тонкощі процедури повідомляє агентство нерухомості "Маяк".

Як зазначено у статті 717 Цивільного кодексу України, договір дарування – це документ, що підтверджує передачу права власності від дарувальника до обдаровуваного на безоплатній основі, тобто безкоштовно. При цьому передати право власності на майно можна як одразу, так і в майбутньому з прописаними умовами для настання подарунка – наприклад, весілля чи народження дитини. Важливий нюанс для подружжя: якщо нерухомість дарують одному з подружжя у шлюбі, другий з подружжя не має права претендувати на неї. Угода – лише в письмовій формі, і договір дарування укладається тільки в письмовій формі й обов'язково оформляється та засвідчується нотаріусом.

Чим дарча відрізняється від заповіту

Головна різниця між цими двома інструментами – момент переходу права власності. Якщо з заповітом усе відбувається лише після смерті заповідача, то з дарчою – інакше. При оформленні заповіту варто пам'ятати, що:

• право власності на об'єкт переходить тільки після смерті заповідача;
• власник може продати, подарувати, обміняти квартиру або взяти кредит під заставу нерухомості, у результаті після смерті заповідача успадковувати буде нічого;
• заповідач може змінити або скасувати заповіт у будь-який момент;
• спадкоємець може і не отримати спадщину в повному обсязі за заповітом, якщо з'являться інші спадкоємці, які мають право на обов'язкову частку спадщини.

Натомість із дарчою ситуація зовсім інша: зазвичай подарована нерухомість відразу переходить у власність. В односторонньому порядку дарчу скасувати не можна, і інші претенденти на спадщину не зможуть претендувати на це помешкання.

Чи можна подарувати лише частку квартири

Форма власності вирішує все. Оформити дарчу на частку у квартирі можна, але порядок оформлення залежить від форми власності: спільна часткова або спільна сумісна власність. Різниця в тому, чи потрібна згода інших співвласників:

• спільна часткова власність – якщо кожен співвласник має у власності певну частину майна, кожен із них має право подарувати свою частину без згоди решти власників;
• спільна сумісна власність – якщо частки власників не визначені, для укладення угоди за договором дарування доведеться отримати згоду всіх співвласників.

Якщо згоди немає, передавати в дар свою частину помешкання не можна.

Коли дарчу можна оскаржити в суді

Підстави для скасування угоди прописані у статті 727 Цивільного кодексу України. Серед причин для розірвання договору:

• кримінальний злочин – якщо стосовно обдаровуваного суд виніс реальне обвинувальне рішення у кримінальній справі, тобто він вчинив тяжкий злочин проти дарувальника або його родичів;
• психічне захворювання – якщо встановлено, що дарувальник психічно хворий, тобто він не усвідомлював своїх дій на момент оформлення дарчої.

Є й простіший шлях без суду: розірвати договір дарування без звернення до суду можна лише за обопільною згодою обох сторін – дарувальника та обдаровуваного. Подароване майно знову переходить у власність дарувальника. Крім цього, оскаржити дарчу можна також визнавши угоду фіктивною – якщо обдаровуваний не може користуватися і розпоряджатися квартирою, суд може визнати таку угоду фіктивною. Але зволікати не варто: якщо є підстави для розірвання договору дарування, звернутися до суду можна протягом 1 року з моменту укладення угоди за статтею 728 Цивільного кодексу.

Які є мінуси та ризики дарчої

Головний ризик – спроба приховати продаж. Після оформлення дарчої дарувальник теж може піти до суду з проханням розірвати угоду, якщо:

• він підписав договір через те, що йому погрожували;
• обдаровуваний скоїв злочин проти нього або його родичів;
• йому передали гроші, тобто дарча не була безоплатним правочином;
• обдаровуваний погрожує знищити або пошкодити майно, що має культурну, історичну або іншу цінність для дарувальника;
• його обдурили або ввели в оману щодо юридичних наслідків, які настають після підписання договору.

Є й фінансовий нюанс: якщо дарча укладається не між родичами першого або другого ступеня споріднення, обдаровуваному доведеться заплатити податок у розмірі 5%, а також військовий збір 5%.

Дарчу найчастіше оформляють між близькими родичами – батьки на дітей, бабусі й дідусі на онуків, – саме тому більшість угод проходить без додаткового податкового навантаження. Але якщо мешканець планує оформити дарчу на знайомого чи далекого родича, варто заздалегідь порахувати, у яку суму виллється 5-відсотковий податок і військовий збір від оціночної вартості квартири чи будинку.

Нагадаємо, що Інформатор писав, чи потрібен дозвіл на розширення або скління балкона у багатоповерхівці – навіть власний балкон не можна переобладнувати на власний розсуд без погодження з ОСББ чи управлінням архітектури. Також ми повідомляли, як правильно розрахувати вартість оренди квартири – зокрема, як локація, стан ремонту та наявність меблів впливають на кінцеву ціну для власника. Крім того, Інформатор писав, чи можуть квартиранти відсудити житло, яке довго орендують, – юристи пояснюють, що довгострокова оренда не дає орендарю жодних прав власності на нерухомість.